Kymmenet tuhannet rakennukset ovat Suomessa saavuttaneet tai saavuttamassa elinkaarensa pään. Kuntakiinteistöjenkin osalta puhutaan jo helposti tuhansista rakennuksista.
Rakennusten elinkaaren päättymisen taustalla voi olla monenlaisia syitä, mutta viime kädessä kyse on aina siitä, että kiinteistöstä saatavat vuokratulot, joko sisäisiltä tai ulkoisilta käyttäjiltä, eivät enää riitä kattamaan sen ylläpidon ja käytön kustannuksia.
Suurin osa kaupungeista ja kunnistakin on jo siirtynyt sisäiseen vuokrausmalliin, mikä edellyttää toimialoilta aiempaa tarkempaa harkintaa siitä, kuinka paljon ja millaisia tiloja tarvitaan sekä mitä niistä ollaan valmiita maksamaan.
Elinkaarensa loppuvaiheessa olevat rakennukset ovat usein sellaisia, joissa rakennusten tekninen käyttöikää alkaa olla tiensä päässä. Toisin sanoen korjausvelkaa on päässyt kertymään niin paljon, että ajantasaistaminen vaatisi huomattavia kertaluonteisia lisäpanostuksia. Kysymys voi joskus olla myös siitä, että korjausvelan kerryttäminen on ollut tavoitteenakin eli rakennus on päätetty niin sanotusti käyttää loppuun.
Keskeinen osa tätä kokonaisuutta on rakennusten energiatehokkuus. Energiatehokkuuteen liittyvä tekniikka voi olla jo vuosikymmeniä vanhaa, mutta jos kohteelle on käyttöä vielä vähintään kymmenen vuoden ajaksi, tietyntyyppiset energiaremontit voivat ovat taloudellisesti perusteltuja.
Ja sellaisiakin rakennuksia on ilmeisen paljon, joissa korjausvelan ja talotekniikan osalta tilanne ei ole aivan toivoton. Käytöstä poistamisen uhan alla voi nykyisin olla suhteellisen uusiakin rakennuksia, esimerkiksi1990-luvulla rakennettuja, joissa teknistä käyttöikää olisi edelleen jäljellä. Energiatehokkuuskin voi olla parannettavissa suhteellisen vähin kustannuksia ja lyhin takaisinmaksuajoin.
Mikä on energiatehokasta ja mikä ei?
Yksi keino havainnollistaa asioita on hahmottaa kohteen energialaskua suhteessa vuokraan. Otetaan yksinkertainen esimerkki helpoilla luvuilla. Ajatellaan, että 100 neliömetrin kohteen lämmitykseen kuluisi 4800 € vuodessa. Kuukautta kohden tämä tekisi 400 € ja neliötä kohden kuukaudessa siis 4 €. Kuukausittaisesta neliövuokratulosta täytyisi siten lämmitykseen varata keskimäärin 4 €/m2. Jos kohteen mahdollinen vuokratulo on esim. tasolla 10 €/m2/kk, jää kaikkeen muuhun 6 €/m2/kk. Tällä voidaan joutua kattamaan esim. vesi, jätehuolto, jonkinlainen kiinteistönhoito ja pienet korjaukset, hallinnolliset kulut jne. Tällainen yhtälö voisi vielä toimia, mutta tilanne menee, jos tästä summasta joudutaan rahoittamaan myös kohteen investointeja.
Mutta ihan näin suoraviivaista ei tämäkään päättely ole. Energiatehokkuudella on toinenkin puolensa, joka täytyy tuntea, ennen kuin voidaan arvioida sitä, onko esimerkiksi 4 €/m2/kk vähän vai paljon. Oleellinen osa energiatehokkuutta ja sen määritelmääkin on kysymys siitä, mitä tuolla energiamäärällä saadaan aikaiseksi. Saadaanko sillä aikaiseksi turvalliset ja terveelliset sisäolosuhteet ja ylipäänsä tasalaatuinen ja haluttu sisäilmasto.
Sisäilmasto kattaa akustiikan, valaistuksen ja ilmanlaadun, mutta tärkeintä on lämpötila: kuinka paljon energiaa sen ylläpito vaatii ja kuinka tasaisesti se jakautuu. Vanhoissa rakennuksissa talvella osa tiloista jää helposti kylmäksi, jolloin toisia joudutaan ylilämmittämään minimilämpötilan saavuttamiseksi.
Myös ilman liike vaikuttaa sisäilmastoon: vanhoissa rakennuksissa voi talvella esiintyä vetoa erityisesti ikkunoiden lähellä, jolloin ongelmaa korjataan usein lämpötilaa nostamalla.
Sisäilman lämpötilan ohella tärkeä sisäilmaston tekijä on hiilidioksidipitoisuus. Ulkoilmassa taso on noin 420 ppm (hiilidioksidimolekyyliä miljoonassa molekyylissä), mutta esimerkiksi luokkahuoneissa se voi ilmanvaihdon puutteessa nousta tunnissa yli 700 ppm:ään, mikä aiheuttaa tunkkaisuuden tunnetta, väsymystä ja päänsärkyä.
RAKEL -hankkeessa innovoidaan uusiokäyttöä rakennuksille
Sykli on mukana RAKEL – Rakennusten elinkaaren jatkaminen uutta käyttöä kehittämällä - hankkeessa, joka etsii uusia ratkaisuja tyhjillään olevien tai vajaakäyttöisten rakennusten elinkaaren jatkamiseksi ja uudelleenkäytön edistämiseksi.
Hankkeessa Sykli tuottaa digitaalisia kaksosia valituista kohderakennuksista, selvittää rakennusten sisäilmasto-olosuhteita ja niiden kehitystarpeita sekä tekee katselmointeja energiatehokkuuteen ja talotekniikkaan liittyen.
Blogin ovat kirjoittaneet Syklin asiantuntijat Ari Laitala ja Maarit Pihkala. Ari Laitala toimii tällä hetkellä mm. RAKEL-hankkeen asiantuntijana ja Maarit Pihkala Syklin projektipäällikkönä.